保障房信托渐成“鸡肋”盼扶持

保障房信托渐成“鸡肋”盼扶持

  据不完全统计,截至2011年12月30日,保障房信托全年共发行85款,募集资金238.18亿元。从具体投向看,与商品房、商业地产开发捆绑的棚户区改造和安居工程受到追捧,占比近90%,公租房和廉租房则备受冷落。

  廉租房和棚户区获追捧

  报道称,2011年初,在1000万套保障房任务出炉后,近1.3万多亿元的资金需求也让市场对信托市场寄予更多期待。

  用益信托不完全统计,2011年上半年,共发行49款保障房信托,规模共计146亿元。而2011年三季度,共发行了27款保障房信托,规模共计74.28亿元,仅比前两个季度略有增长。

  2011年三季度,共发行了27款保障房信托,规模共计74.28亿元,仅比前两个季度略有增长。值得一提的是,棚户区改造和安居工程最受热捧。以2011第三季度的数据为例,棚户区改造为8款21.67亿元,安居工程12款共32.11亿元,经适房4款共8.5亿,廉租房、公租房和两限房各1款。

  从收益率上看, 在去年上半年,收益率最高的是安居工程和棚户区改造,分别为9.63%和9.53%,到了第三季度,经适房的收益率已经高达11.19%,廉租房和棚户区改造也分别达到10.50%和10.64%。

  保障房急需政策扶持

  益信托研究员李旸认为,2011年保障房信托发行未如预期,主要有三方面原因:首先信托融资成本太高;其次从信托公司本身来讲,项目能承受的融资成本不高还会直接影响信托报酬;再者,保障房多为政府回购承诺,实际就是利用政府信用在做无形担保,很多信托公司更看重实物抵押措施。

  高收益率也给保障房项目带来不少苦恼。用益信托认为,在2011年保障房信托发行之所以未如预期,主要有三方面原因。首先信托的融资成本比较高,除了部分项目外,大部分想单靠项目收益很难支付如此高的成本,而如果仅有4%-5%收益,也很难完成信托发行。

  事实上,今年保障房对资金的需求依然很大,这意味着信托依然有相当大的发挥空间。2012年新开工建设保障性住房和棚户区改造住房700万套以上,全年要基本建成500万套以上保障房。按申银万国测算,保障房投资预计为6672亿元。

  用益信托认为,关键是政策因素,例如可以采取开放保障房领域的银信合作,允许银行把保障房相关的信贷资产打包出售,转移到表外或者对发行保障房信托的,在其他项目融资上给予政策优惠等支持措施。

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  房地产信托下半年面临集中兑付

  数据显示,2012年到期的房地产信托规模逐季递增,全年将达到1172.5亿元,远高于2011年的470.5亿元。业内判断,今明两年房地产信托的兑付规模均比较大,且兑付压力将在今年下半年集中显现,并存在巨大的兑付风险。

  天津信托办公室某负责人6日介绍,由于2010年房地产信托大规模发行,而该类信托平均期限为1.9年,因此2010年一季度至2011年三季度发行的房地产信托将在2012年至2013年迎来到期兑付的密集期。对比前几年,今年房地产信托兑付规模大,在房地产行业受到宏观调控的背景之下,该类信托确实存在一定的风险。目前,对于出现兑付问题的房地产信托产品,多数采取股权处置方式回流现金,而不是通过非理性的过度折扣进行销售回流现金,所以信托公司基本上都不敢对房地产信托产品进行延期,投资者不必恐慌。(李婷婷)

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