地产信托兑付高峰迫近 AMC现身欲接盘

地产信托兑付高峰迫近 AMC现身欲接盘

  凡未能如期兑付的房地产信托,或者在分段付息产品中未能按约定付息的房地产信托,都可以被认定违约,形成不良金融资产。AMC此时接盘,实际上不是以投资人形式,而是回归AMC老本行收购不良金融资产。

  证券时报记者 张宁

  在今年第一波兑付小高峰到来之际,房地产信托迎来了最大的接盘买家。近日,多家信托公司人士表示,四大金融资产管理公司(AMC)近期均上门洽谈接盘未能如期到付的房地产信托事宜。AMC表示将以处置金融不良资产形式进行接盘。

  “大金主”上门

  来自中铁信托的人士表示,以前来洽谈的AMC公司主要瞄准的是兑付小高峰下可能出现的部分未如期到付项目,但眼下AMC公司甚至对于其他项目都表现出较大的接盘意愿。

  百瑞信托一位人士亦表示,此前虽与AMC公司有少量业务往来,但此番多家AMC专程上门接洽确属罕见。

  对于今明年房地产信托将面临数千亿元兑付的问题,外界予以了高度关注。国泰君安近日发布研报,认为2012年房地产信托兑付高峰已到。预计今年房地产信托总的到期规模为2000亿元,巨大兑付规模令房地产企业与信托公司共同承担巨大压力。

  如果出现不能按时兑付,信托公司目前应对的方式大致包括用自有资金接盘、信托公司大股东接盘以及寻找第三方如房地产私募基金接盘等;但在这些接盘方式中,接盘方的资金实力多被外界质疑。

  中铁信托和百瑞信托前述人士均认为,如果AMC能够全面介入,凭借其雄厚资金实力,将大大缓解未来两年房地产信托的兑付压力。

  实际上,早在前两年,AMC已经表现出对于信托产品的较高兴趣,但主要是以投资为主。一位金融资产管理公司人士告诉记者,AMC投资无论是自有资金还是从银行拆借过来的资金,其资金成本相对较低,将其投向高收益的信托产品,基本上可以实现较高的套利目标。以去年的情况看,四大AMC中,华融、长城在这方面的投资上都相对激进,一度就是信托产品大买家之一。

  但在去年年末,银监会和财政部联合下发《关于规范金融资产管理公司投资信托和理财产品的通知》,该政策在一定程度上限制了AMC对信托产品的投资。

  这位AMC人士表示,当中原因其实不难理解。AMC能以较低成本从银行拆借来资金,再购买信托,实际上相当于银行信贷资金曲线进入信托领域。自2010年下半年以来,监管层就已全面收紧银信合作,防止这种“影子银行”的趋势蔓延。显然,限制AMC投资信托,是一种有效补漏举措。

  收购不良资产

  然而,此次AMC再度介入信托产品的买卖活动,是否相当于在现有政策上再度撕开一个口子?

  对此,上述AMC人士表示,凡未能如期兑付的房地产信托,或者在分段付息产品中未能按约定付息的房地产信托,都可以认定构成违约,形成不良金融资产。AMC此时来接盘,实际上就不是以投资人形式,而是回归AMC老本行收购不良金融资产。

  在承接未能如期到付的房地产信托后,AMC至少有两重收益保障,其中之一是资金成本价差。据中铁信托人士介绍,现在未能如期兑付的房地产信托产品,大多数的情况是时点延期,即项目没有如期建成,达不到预售条件,或者是开发商捂盘,不愿降价销售,而这种类型的风险显然是可控的。按照目前的房地产信托合同协议,如果开发商未能如期到付,信托公司在受益人大会授权同意延期的情况下,将有权将信托产品延期,期间规定的收益率将在原有承诺收益率基础上加以提高。如原来给信托投资者的承诺收益为15%,在延期后,承诺收益一般将提升5个到7个点,延期的承诺收益将达到20%以上。而AMC接盘后,也将享有该收益,实现价差套利。

  AMC的另一部分收益是进行资产的处置。据介绍,目前多数房地产信托产品都要求开发商以项目土地或者其他实物物业质押。如果能够遴选到一些质押物估值合理的项目,按照目前普通50%的质押率计算,接盘方相当于是以1块钱的价格买到价值2块钱的物业,其投资安全性和收益是可得到保障的。

  中铁信托上述人士表示,目前他们和上门接洽AMC人士在项目价格折扣问题上并没有进一步的商定。但从目前房地产信托兑付风险上考量,信托公司将项目折价出售的可能性不高。

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