保障房信托融资寻路:平均收益率达10% 亟待配套政策落实

保障房信托融资寻路:平均收益率达10% 亟待配套政策落实

  每经记者 李静瑕 发自北京

  寄希望于保障房对商品房的挤出效应来让房地产行业回归理性,如今依然被卡在保障房运营机制上。保障房的运营机制,正是弥补多达8000多亿资金缺口的一个关键环节。

  “我们也希望做保障房业务,但是流动性与利率高企的核心问题,始终是进入这个市场的障碍。”一家信托公司负责人在提到保障房领域的投资时,显出了其中的无奈。同时,目前房地产信托业务更是受到了银监会的“窗口指导”。

  银根紧缩,民间借贷利率一路走高,相关保障房投资的基金并未成行,这让保障房市场的目光投向了信托的融资渠道。但是由于保障房建设本身的诸多问题以及政策细节并未完全明晰,这让很多信托公司只能够选择观望。

  成本高:

  平均收益率达10%

  今年以来,随着保障房建设目标的明确以及不断落实,信托公司投资于该领域的产品实际上已经超过2010年全年。

  据用益信托工作室数据,今年1~5月份发布了21款保障房信托项目,募集资金65亿元,去年全年才仅仅发行21款保障房信托项目,资金共计71亿元。

  “今年的确信托公司在发行保障房项目产品的时候,积极了许多,主要是在房地产业务当中,保障房投资并未受到相关的限制。”一位信托公司人士告诉《每日经济新闻》记者。

  记者根据用益信托提供的保障房产品发行名单,初步统计得出,1~5月份发行的21款产品,有18只产品公布了预期年化收益率,其中最高的为12%,最低的为7.4%,平均预期年化收益率高达10%。该平均预期收益率,直逼商品房信托产品

  这意味着,保障房信托融资渠道需要付出的平均利率至少在10%。“保障房收益本来就不高,向信托渠道融资,成本太高。”一位房地产开发企业负责人对 《每日经济新闻》记者称。

  该负责人介绍,保障房有多种分类,比如经济适用房,其资金回流较快,如果开发商开发这类保障房还能够有所收益,只不过远远低于商品房。但是,像廉租房和公租房这类的保障房,开发时间长,租金低意味着资金回流慢,因此目前很多市场化的开发商依然不愿意进入到保障房领域。

  “保障房开发还需要进一步的政策落实以及保障房市场机制的建立,才能够吸引开发商开发以及吸引资金的进入。”上述房地产开发企业负责人表示。

  房地产业务收紧:

  保障房投资仍需政策

  其实,早在2010年10月,中信信托就推出了 “中信民享1号保障性安居工程应收账款流动化信托项目”的集合信托计划,投资于淮安市福州路花园保障性限价房(一标段)建设项目。当地政府以“建设—回购(BT)”方式,对信托资金进行担保。

  上述房地产开发企业负责人称,目前,很多信托公司都采用这种应收账款流动化的方式投资保障房,其风险相对较小。

  但是上述信托公司负责人表示,“目前信托产品也越来越趋于短期化,保障房的流动性难以达到要求,同时市场利率已经很高,面对信托产品较高的收益率,保障房开发商未必承受得来。”

  根据记者统计,1~5月发行的保障房信托产品中,有77.78%的产品期限在2年以下(含2年),期限最长的产品是新华信托发行的“和泓1号房地产投资基金集合资金信托计划”其期限为6年。

  上述信托公司人士分析认为,像上述的BT模式,回购期限一般较长,与产品短期化的趋势有所冲突,并且占用资金较大,也会影响资金参与保障房投资的积极性。

  上述信托公司负责人对记者称,银监会此前发的“窗口指导”文件通知,要求房地产信托发行规模较高的信托公司、不符合规定以及风险较高的房地产信托业务放缓。“实际上,有很多公司在审批上是有暂停的迹象的,监管层卡得那么严,保障房是投还是不投呢?”

  该负责人也表示,尽管在《信托公司净资本管理办法》中,保障房的投资风险系数要低于普通住房,但是由于房地产信托产品受到严格的审批监管,并且保障房项目的风险仍大,综合考虑信托公司对于该领域并未体现出应有的积极性。他还提出,如果信托公司能够积极参与到保障房,仍然需要银监会等监管层出台相关的鼓励政策。

  上述房地产开发企业负责人也表示,保障房建设融资问题待解,最核心的是其运营的机制问题,内在的市场发展机制如果确立,自然会有资金“闻风而动”去抢占保障房这个大蛋糕。

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