房地产信托:“狼”会在年底来吗?

房地产信托:“狼”会在年底来吗?

  “不要房地产项目,现在宁愿少赚点,也不敢碰房地产了,毕竟投进去的钱可不是小数目。”刘先生是信托投资的老客户了,记者最近问他是否还要投资房地产信托,得到了这样的答复。先有媒体爆出4家新信托公司“被叫停”房地产项目,后传出绿城地产受到“审查”,虽然上述事件最终都被证明与事实真相存在偏差,但对于很多投资者来说,这些都给他们“提了醒”。

  今年以来,有关房地产信托项目年底可能出现兑付风险的报道经常见诸报端。随着国家对房地产调控的力度不断加大,不仅中小型房企,甚至多家上市房企也面临融资成本大增的问题。信托公司被很多人称作房企的“救命稻草”。但是,随着媒体爆出方正东亚等4家信托房地产项目“被叫停”等事件的出现,尽管最终有关机构也出面“辟谣”,投资者对于房地产信托的投资信心却仍大受打击。加上此前一直坚挺的房价在多地开始出现松动,有学者认为,房地产信托项目面临年底的“兑付”风险。 那么,这种风险到底存不存在?风险状况又到底怎样?

  据盛世普益的数据,从10月到年底将有46款、总规模达83.586亿元的房地产信托产品到期。如果加上应支付的信托收益,总规模在90亿元左右。

  “以我们公司目前的项目情况看,年底这一关应该"不成问题",所有项目都可以"平"。因为,目前的项目很大一部分都是"以新抵旧",短期内不存在兑付问题;退一万步讲,即使房地产公司真的出现了资金短缺,现金回流不畅的问题,信托公司现在都有足够的资金应付。另外,现在的信托公司背后都有资金雄厚的大集团,对集团来说信托牌照的意义远大于几个项目失败需要损失的资金。”中融信托内部人士告诉记者。该信托公司在业内一直有“激进”发行地产项目的“名声”。而中融信托近期与四川信托共同被卷入了所谓“对倒”风波。

  10月初一期名为“青岛凯悦特定资产收益权投资集合资金信托计划”的拟发行产品,由四川信托推出,被业界发现是“接盘”中融信托的前一期项目,更被拿来当做房地产信托年底兑付危机可能出现的信号。有媒体报道称,该款产品由四川信托发行,总规模8亿元,期限两年,收益率11%~13.5%,高于目前同期限信托产品的平均水平。该产品为特定资产收益权信托,标的是现房收益权。该信托标的“青岛凯悦项目”,正是2010年8月在中融信托“中融·青岛凯悦”产品中,以近4亿元信托资金所投资建设的项目。该信托期限18个月,满12个月可提前终止。据悉,凯悦项目建成后销售回款未达预期,使之前为之专门推出的中融·青岛凯悦信托和建行债权很可能无法按期兑付。此次发行新信托正是为筹资偿还到期债务。

  据记者从四川信托处得知,该项目目前的状态是正在等待当地银监局的审批,但短期内没有发行可能,基本等同于被判“死缓”。该人士表示,该项目属于已经建成的楼盘,实际风险并没有外界猜测的大。至于“接盘”中融项目的原因,该人士与中融信托内部人士一致表示,该项目实际准备继续与中融信托合作发布新一期信托,但中融出于净资本充足性的考虑,没有继续该项目,才使得四川信托进入“接盘”,并没有更深层次的考虑。

  不管风险情况到底如何,事实是,随着“凯悦”们的出现,房地产信托项目的发行确实出现了大幅滑坡。

  据用益信托工作室10月26日发布的《2011年三季度房地产信托发展报告》,随着监管层对房地产信托的多次风险提示,以及多数信托公司的净资本告急,三季度共发行了233款房地产信托产品,发行规模为620.91亿元,同比下降了6.14%。但与二季度相比,发行规模大幅下降46.15%。9月份房地产信托发行规模甚至出现了40%同比负增长。市场对于房地产信托更加谨慎,部分信托资源暂时撤离房地产信托市场。

  某银行系信托公司项目部人士向记者证实了这一现象。该人士表示,其所在信托公司已经非常审慎地在做房地产项目,主要是担心一旦资金出现问题,需要变现抵押资产时可能面临的问题。“比如说,虽然现在很多房地产评估价值很高,但是变现压力大增。无论是现房还是土地,流动性都大大降低,虽然估值没有大的变动,但变现时面临风险。因为,目前很多地区的房屋价值已经处在了下降通道上,这将造成无法估计的市场恐慌情绪,越跌越没人买,现金流测算压力大增。”

  “事实上,目前我们的房地产项目可以算是停掉了。说是窗口指导,但是一去审批,能回来的基本没有。”某大型信托公司人士表示。

  如果该人士所述情况属实且是业内普遍现象,那么房地产项目遇冷背后也存在政策层面的考虑。

  其实,要弄清“兑付”风险是否存在,可以从另一个角度了解问题的更深一层:房企还有没有钱?

  某知名房地产企业投资公司人士透露:“其实,大部分房企没有看上去那么缺钱。很大一部分资金已经通过对报表的"操作"被隐瞒了下来。大家都在观望明年一季度市场走势。”该人士表示,据他们得到的消息,监管层对于房地产企业的调控到明年年底前都不会有所松动;目前主流房企的资金足以支撑正常运营长达半年,但半年之后房地产行业洗牌、重组必将开始。因此,很多房企现阶段依然不断从信托公司融资的目的一是支撑现有项目;二是为将来重组准备资金。换句话说,该人士从房地产企业角度出发,认为年底的兑付危机应该影响较小,反而是明年中期到年底到期的房地产信托项目有可能出现问题,并且出问题的房企很大几率是中小型房企。

  有研究员也不赞成投资者盲目恐慌,将地产信托“一棍打死”。据盛世普益最新发布的10月信托市场报告显示,虽然从预期收益率方面看,房地产信托各个期限段的预期收益率均高于其他类型信托产品,但房地产信托产品在当月成立的数量为27款,环比减少50%。而10月份工商企业类信托产品和金融类信托产品的成立数量分别达到62款和41款,均明显超过房地产信托产品。盛世普益的研究员范杰建议,在这样的背景下,推荐投资者适当关注大型上市开发商的信托产品。因为相比一般的房地产企业,上市开发商的自身资信情况较好,融资能力较强,在房地产信托项目本身资质可以的情况下,投资者可以适当考虑。

分享: