郭田勇:房地产信托风险会先于银行爆发

郭田勇:房地产信托风险会先于银行爆发

  “信托风险会先于银行爆发。”12月4日,中央财经大学中国银行(601988,股吧)业研究中心主任郭田勇微博中的观点引起广泛争论。

  是什么风险能让相对弱小的信托与庞大的银行相提并论?答案是房地产风险。自去年房地产调控以来,这个行业犹如一个“坏孩子”,谁与其有瓜葛,谁家“家长”就担心不已。

  金融机构中受牵连最重的当属银行和信托。不言而喻,房地产要从银行贷款,也要借助信托发行房地产信托计划融资。当下房地产业的风险被讨论得沸沸扬扬,银行与信托在房地产方面的风险自然是关注的焦点,因此银行不断被监管层要求进行房价压力测试,而信托也不断受到逐渐升级的监管压力,除了上报风险监测表,还要对房地产项目逐单报备。

  既然有风险,那么两者谁更严重?郭田勇态度很明显,他的言论主要是基于三点理由:第一,房地产信托客户比银行客户质量差,通常是达不到银行融资条件转投信托的;第二,信托产品收益率畸高,客户还本付息压力大;第三,银行对风险更为重视,频频通过压力测试、拨备计提等手段以防控风险。

  灯不挑不亮,理不辩不明。此言论一出,立即引起相关人群的关注和热议。从《投资者报》记者采访的专家、第三方机构以及信托业内人士的结果来看,他们认为银行和信托目前所承受的风险不相上下。“从金融风险来看,二者没有实质性差别。”中国人民大学信托与基金研究所执行所长邢成告诉记者。

  客户质量资质弱

  在各种融资渠道中,除了从股市圈钱,银行贷款成本最低,因此但凡资质好的房企,在过去通常首选银行贷款,而去找信托发行产品融资的房企资质相对弱。这也是郭田勇的第一条理由。

  对此,国民信托资产管理部负责人刘习勇并不否认,但他强调:“弱一点并不代表资质差。”

  “我们信托也不是所有房地产项目都做,对资质等都有选择,我们有个"4-3-2"资质审核要求。”刘习勇表示。

  其中“4”表示房地产开发商要具备4证,即国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证;“3”表示房地产开发商自有资本金投资比例达30%;“2”表示房地产开发商具备二级开发资质。

  “通过这些标准,实际就把很多风险性大的企业筛选掉了。这些被银行和信托筛选掉的房企往往都去找民间资本,民间资本的客户风险才最大。”刘习勇说。

  中粮信托业务总部副总经理谢捷认为,房企从银行融资转投信托,是因为牌照、监管均不同,与客户质量无直接关联。

  “自从银行收紧银根后,信托房地产客户资质也有了很大转变。”邢成认为。随着咄咄逼人的房贷新政不断出台,不少具有央企、上市公司背景的一线大房企被逼出银行,转向信托。“供求关系发生了很大变化,这个市场已经是卖方市场,信托对房企也更加挑剔,所以客户质量并不差。”邢成说。

  承诺收益畸高

  从银行公布的贷款利率水平和现存房地产信托产品收益率水平比较看,房地产信托产品成本远比银行贷款成本高。房地产信托通常是一到两年期产品,给客户的产品收益率在10%左右。“总的成本水平在20%左右。”刘习勇表示。而一到三年期贷款利率为6.65%。乍一看,房地产信托成本较银行贷款高出十几个百分点,真的属于畸高吗?

  “不属于畸高,是市场化行为。”格上理财副总经理石端义表示。既然现在都说房地产行业积聚了风险,风险和收益是对等的,自然收益率会定得高。

  “银根收紧后,融资成本都在上升,即便开发商能在银行贷到款,除了贷款基本利息,还会有其他顾问费等方式,将综合成本拉到15%左右,甚至以上,并不比信托低多少。”邢成表示。

  邢成认为由于监管的原因,银行贷款成本往往是隐性地加到15%左右,而信托工具灵活多样,资金成本可以直接定到相对高的水平,不用绕弯添加成本。

  “同时我认为绝大多数信托公司的资金成本定价都在可接受的范围内,是按照市场供求规律和企业可接受能力定的。”邢成说。

  谢捷认为“畸”字用的不太负责任,信托定价更贴近利率市场化。“在某行业资金趋紧整体风险加大的情况下择机为委托人谋取高利润,才体现专业机构风险定价水平。”谢捷表示。

  风险控制之辨

  从去年起,银监会就开始加大对银行房贷风险的提示,要求银行定期进行房贷压力测试,同时各银行也加大了拨备计提等手段来防范风险。而信托对风险的管控情况,外界并不甚了然。

  但是在采访中,无论是专家、第三方机构,还是信托行业,对房地产信托的风险管控能力都比较有信心。

  “信托风险没有市场想象的那么大。”刘习勇说。

  据刘习勇介绍,对于风险大的房地产项目,信托通常会选择以股权形式介入,会选派董事、财务进入房企,而银行主要是债权融资。“银行没有我们介入的项目深。”刘习勇说。

  同时,无论是贷款融资还是股权融资,信托都会要求房企进行实物资产抵押,楼盘通常以4~5折的水平抵押给信托公司。

  “这能够完全覆盖给客户的收益成本,在发生兑付风险时,就不会产生损失。”石端义说。

  石端义认为不能简单将银行与信托的风险相提并论,因为信托是银行的补充,有着不同的运营机制和方式。比如银行发生开发贷违约,可能会展期或直接补到坏账;而信托则不然,房地产信托到期不能兑付,通常不会展期,因为展期需要召开“收益人大会”,需要收益人同意才可,流程很繁杂,此外,也不可能直接剥离为坏账处理掉,通常处理方式为信托找资金,或是先用自有资金垫付上,再慢慢自己处理抵押物,最近几年信托与四大资产管理公司合作也比较多,有些不能兑付的项目就转手给资产管理公司处理。

  “信托公司是市场化的金融机构,是一个要为股东负责、保持盈利的企业,对风险不可能放松。”邢成认为银行在这方面反而还有漏洞,比如按揭贷款,不少银行客户经理还为资质达不到的客户出主意如何开证明等。

  “在商言商,作为市场化的金融机构,捕捉热点、机会,抓住银行被迫紧缩的有利时机,扩大自己的地盘和市场份额,都很容易理解。同时房地产信托在信托产品中的占比也比较合理,并不会构成大的风险。”邢成表示。

  根据中国信托业协会发布的信托公司主要业务数据,三季度末,房地产信托余额为6798亿元,在所有信托产品中占比为17.24%,在8类投向方式中排名第4。

  “当然,最好二者都别爆发(风险)。”郭田勇在微博中特别用括弧强调。

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