“逆按揭”养老能否在内地立足

admin理财2020-04-18 21:43:489

  “逆按揭”涉及到多部门的跨行业合作,包括房产的评估、房产的管理、养老年金的精算、贷款的发放管理等。目前内地“逆按揭”的实践中,遇到了不少实际的困难。

  文/本刊记者 尹娟

  一直以来,“逆按揭”的理论为人们所肯定,“逆按揭”的实践却一直难以铺展。究其原因,一方面在于传统观念是“以儿养老”,而不是“以房养老”,且老人们更倾向于将财产传承给子女;另外一方面,“逆按揭”涉及到多部门的跨行业合作,如房产的评估、房产的管理、养老年金的精算、贷款的发放管理等。而在目前内地“逆按揭”的实践中,一般都仅有一家机构来进行运作,遇到了不少实际的困难。

  上海银行拟推出“逆按揭”

  据悉,上海银行正酝酿推出“逆按揭”。这也与上海银行的客户基础不谋而合,目前上海银行占据了上海超过40%的养老金市场。

  尽管目前还无法获悉上海银行“逆按揭”的具体产品信息,但是从一些框架上可以看出这一产品与市场上现有的产品有较大的不同。

  如上海银行此次推出的“逆按揭”将在理念和实质内容上和国外通行的做法相同。在海外,老人作为房屋产权拥有者,把自有产权的房子抵押给银行,银行在综合评估借款人年龄、生命期望值、房产现在价值以及预计老人去世时房产的价值等因素后,每月支付给老人一笔固定的资金。老人将继续获得居住权,在老人去世后,其房产出售,所得用来偿还贷款本息。据介绍,上海银行拟推出的版本中将实现老年人为贷款主体,老年人去世后房屋由银行拍卖,拍卖所得资金来偿还本息。如果子女阻拦拍卖进行的话,银行将向法院申请强制执行。

  但是,上海银行的相关人士也表示,“以房养老”横跨房地产、金融、社保等领域,政策的推行需要得到民政局、房管局、人社局、金融和保险(放心保)机构等多个部门的协调,所以其有效实施需要一套完善的法律制度和政策保障。没有相应的法律保障,这一业务在中国金融界,将依然只是一个概念。上海银行表示,推出的时间还没有那么快。

  中信方案绕道敏感环节

  事实上,早在2011年中信银行(601998,股吧)就率先推出了养老按揭,并将这一功能作为中信“信福年华卡”的主要亮点。可以说,这也是国内首家商业银行对于“逆按揭”所进行的探索。

  在中信的养老按揭产品中,根据国情和可操作性对产品进行了一些调整,其整体框架与海外的“逆按揭”产品有较大不同。

  中信银行“逆按揭”贷款业务本质上是以住房为抵押,向借款人分期发放用于养老用途的贷款。因此,这一产品与以房屋作为抵押物,向银行所申请的抵押贷款极为类似。区别主要表现在贷款的资金不是一次性发放,而是以月度为单位,逐月发放到“信福年华卡”上,以满足老年人的养老需求。按照规定,这一按揭形式获得的资金仅供于老年人养老的用途,包括日常生活费用支出、医疗、其他改善性生活支出等,资金由老年人自主支付,但不得挪作他用或监管政策不允许进入的领域。而且在贷款的期限上,中信的规定是最长不超过10年。

  另外,中信银行的这一产品从贷款第二期开始,就要进行还款。中信提供两种还款方式,一种是按月还息,到期一次性还本;第二种是约定每月等额偿还部分本金,银行按月自动扣收应还本息,贷款到期时借款人再偿还剩余本金和当期利息。因此,可以说,贷款人在一边使用按月发放的贷款时,一边按照还款计划偿还利息或本金。

  对于“逆按揭”中最敏感的因素——产权问题,中信的处理方式是银行只把房屋作为抵押物,而不进行所有权的让渡。只有当贷款到期后贷款人发生不能偿还本金的情形时,银行将以所抵押房产处置后资金偿还银行贷款。因此,在申请此业务时,中信要求借款人有多套房屋,其中一套房屋用于抵押,以便于房产处置。

  所以,与其说这一产品是“逆按揭”,倒不如看作房产抵押贷款的一种变形。它能够解决老年人及子女的一部分资金需求问题,但用这一方案来养老还有很多缺陷。不过也正是中信的这一产品不容易激发矛盾,目前还在运行之中,但实际申请的人数并不多。

  上海公积金中心试点已终止

  在2007年,上海公积金管理中心推出了“以房自助养老”的试点。但是由于成功申请者寥寥无几,这一项目已经宣布停止。

  在上海市公积金管理中心的“以房自助养老”项目试点中,主要针对65岁以上的老年人,他们可以将自己的产权房与市公积金管理中心进行房屋买卖交易;交易完成后,老人可以一次性收取房款;该房屋将由公积金管理中心再返租给老人,租期由双方约定,租金与市场价等同;老人可按租期年限,将租金一次性付与公积金管理中心;其他费用均由公积金管理中心交付。

  但在这一试点方案中,面临两大棘手的问题。

  其一,在方案中要求申请“以房自助养老”的老人一开始就完成产权的让渡,以交易的方式将房屋的产权转让给公积金管理中心。据悉,这使很多原本希望参与试点的老人家庭觉得“难以接受”。

  其二,对房产的升值如何进行预期,使交易双方都觉得满意。如在首批进行试点的老人家庭中,2007年,这对老人将自己一套二居室房卖给了公积金管理中心,公积金管理中心将40多万元房款一次性交付老夫妻俩,同时再将此房返租给他们,并与其签订7年租赁年限,老人须将7年租金一次性交付公积金中心。

  但是,在试点中,房款及租金都是按照2007年的水平来计算。不可回避的事实是,在这6年的时间中房产价格和租金都有一定的上涨,但显然房产价格的涨幅要高于租金水平的上涨。对于仍然居住在原房屋的老人来说,这种估值的方式很难被接受的。而且由于产权已经提前让渡,公积金中心则被套上了“捡便宜”的评价。

  事实上,对于房产升值的估值,客观上也存在着较大的困难,房地产交易的价格由市场来决定,受到多重因素的影响,有涨亦有跌,用什么方法对升值进行预估,使推出以房养老的机构和申请的个人都觉得公平,还存在着较大的困难。这也是阻碍逆按揭产品成功推出的一大难题。

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